东中西部区域发展和改革研究院执行院长 于今

                         《中国建设信息》2008年7月期

   ◆ 房地产价格虽然影响因素很多，但是供求关系、地价和市场利润的期望值的影响是最重要的。

   ◆ 房地产价格的变化是随着社会经济发展而相应发展的，发展得快与慢是市场的主导，总体而言是理性的和合理的，不排除部分地区有泡沫的出现，那也是高端消费者之间的交易，与广大劳动者没有多大的关系。

   ◆ 国家不应该过多干预房地产价格，但是可以对户型进行规定，避免过多大户型造成购房压力太大。因此，合理提供住房结构。

   ◆ 国家应该关注中低收入人群居住问题，一定要改变“居者有其屋”的片面观点，加大廉租房的建设，可以大胆提出占的目标，并适度压缩居住标准，以政府为主导，建立循环体制，促进公屋政策的良性发展。在一些地区经济适用房可以适度降低比重，政府就重点关注廉租房。

   ◆ 加强开发商的监管，推行开发成本公开化，信息的对称与共享，减少购房者的盲目性。

   ◆ 政策的不落实，落实不到位是我国房地产政策收效很小的最大问题，严厉惩处在经济适用房等政策性住房方面弄虚作假的地方，提高政府部门的服务质量，推行享受政策拥有住房的公开展示制度，让群众监督，发现弄虚作假的一律严惩。目前这方面民生积怨很深。



    在以科学发展观统领各项事业的时候，房地产的健康发展是突现建设和谐社会要求最重要的途径之一。当前要使中国的房地产市场得到一个健康和谐的发展，必须重视以下几个方面的工作：

    关注金融环境和金融改革金融改革

    我们现在存在的问题就是房地产金融滞后非常明显，我们现在的金融滞后表现在融资渠道单一性，表现在房地产融资当中的两个现象，第一就是房地产融资的错位，第二是房地产融资的梗阻。所谓错位是现在我们跟银行的关系很密切，但是存在一个问题，我需要钱的时候金融部门不能提供，而你不需要钱的时候我拿到五证了银行就跟在你后面借给你钱。梗阻就是个人有钱投资的人很难找到除银行以外第二个投资渠道，而我们的开发商很难找到除银行以外第二个融资渠道，这就是房地产金融当中严重的问题。所以我们的房地产市场要发展，必须大大加快房地产多元融资的改革。

    楼市需求兴旺，为了使得供求关系平衡，我们采取的是堵的政策，我们的门槛越来越高，我们的坝越来越高，其实最好的办法是以堵为输，以输为主，把这些钱引导到其他渠道去，引导到直接参与到融资当中去，而不是通过银行进行融资，这样也可以为开发商找到融资渠道，也可以为投资者找到投资渠道。当然这样也可以促使我们企业自身素质的提升，要想顺利融资必须要提高自身素质。

    尊重地区差异制定符合地区差异的地产调控政策。

    土地调控及城市差异，因为土地调控、土地供应量、土地开发量、土地盘活各个城市是不一样的，另外楼市发展也有不同的差异。政府要针对住房保障面、保障标准、保障方式等提出切实可行的方案，并组织相应的力量破解房地产业发展中市场保障职能缺失的难题。面对土地资源紧缺的现实，在土地资源和其它各类资源的利用要精打细算。发展和谐房地产业要牢固树立以人为本的观点。应该设身处地的考虑其服务对象的需求，人的需求更是丰富多彩，房地产的开发就应该细致入微的研究人们的需求并给予满足。要针对不同地区制定住房建设标准，制定不同地区房地产开发的差异性政策。

   深化房改和结构调整

    住房制度改革1998年有突破性进展，在房改深化过程当中有一个很重要的问题就是住房供应体系的完善和住房保障的加强。充分利用市场化手段促进中低价位商品住宅的供给增加根据社会主义市场经济的要求，应重点以市场化方式优化配置住房资源。在加大中低价位商品住宅供应量时也应按照这一要求，尽量使用市场化手段。例如可以用项目限价招标方式取代过去单一的土地招标模式。限价招标方式既是市场化的方式，同时又能有效促进中低价位商品住宅的供给增加。上海市自启动配套商品房工程项目招标以来，已竣工了300万平方米中低价位商品房，为解决重大工程的动迁居民安置（特别是拆迁户中的低收入居民家庭）发挥了重要作用。

    行政性调整住房供应和税收调整住房需求我认为是两种思路，还有一种思路是税收调整住房需求。研究专家们都在反映，希望更多从税收调整住房需求，比如说物业税的问题，比如说通过其他政策调整税收的问题。

    必须加强规划和土地的引导和调控作用，着力增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用房供应。加快住房保障制度建设；严厉打击囤积土地、圈占土地现象；严格贯彻中央对房地产市场的调控。

   加强廉租房供应和建设

    在市场经济条件下，政府职能发生了较大的转变。政府应该更多的承担市场经济的调控者和服务者。因此，政府不能过多的干预房地产市场，特别是中高端房地产市场的发展。我们应该把精力更多的投入到城市中低收入人群的居住问题上。这几年我们的住房市场化进程当中住房市场化速度大大加快，但是住房保障性相对滞后了。我们的各地政府、我们的开发商眼光都盯在市场化方面，而在住房保障方面的力度不大。我们不可能让城市的每一个居民都能拥有自己的住房，但是应该保证他们都能住上房，因此，必须加大廉租房的建设比重。现在住廉租房的不到总人口的上升，反而下降了。这正是社会造成房荒的主要原因，要合理舆论引导中低收入者租房，不要盲目的购房。世界各国，包括发达国家和地区在内，如日本、新加坡和我国的香港的公屋建设经验，稳步加大廉租房的建设比重。制定可持续发展的廉租屋建设政策与保障制度，实现廉租房的循环建设和健康发展。制定计划，加强廉租房申请人资格审查，保障城市中低收入真正享受到廉租房政策的实惠。