让买卖双方“一手交钱一手交货”  
银行当起“信用中介”

http://www.wzwb.com.cn/ 　 2007年06月06日 14:28  
  
　　□晚报理财室

　　市区张小姐在江滨路看中了一套二手房，但到了交房款时却产生了犹豫：这么大笔资金一下交给对方心里总是有点不放心，不交又担心错过了好房源，左右为难时，朋友向她推荐了建行温州分行的“百易安”交易资金托管服务，由银行来保管这笔交易资金，等双方手续办妥后银行再把买方的钱付给卖方，买卖双方皆大欢喜。

　　在现实生活中，很多交易会因为买卖双方之间缺乏信任而难以实现，针对这种情况，建行推出了为交易双方搭建信用桥梁的“百易安”交易资金托管服务，让银行在老百姓二手房或者购置其他大宗物品交易过程中担负起“信用中介”的角色。“百易安”的具体做法是买方、卖方和银行事先签订三方协议；买方先将交易资金存入建行并暂时冻结，利息照算，待卖方提供了双方约定的货物或服务，并将相关权益证明交给建行暂时保管后，建行按照交易双方指令将交易资金付给卖方，将相关权证交给买方；若双方未达成交易，建行将按协议约定退回交易资金及权证。也就是说，银行负责保管资金，并监督“一手交钱一手交货”。

　　陆文洁阿金

“银行取代中介”，大家都叫好；可是如果做中介做得像银行一样，就可怕了。（见37、38楼）

以下政策措施如果广为人知，无疑将给中介“致命一击”——

一买一卖，不如直接换房

news.longhoo.net　　2007-12-3 9:06:10 推荐 评论 【 字号： 大 中 小 】

【龙虎网报道】每天早晨各报新鲜出炉，新闻铺天盖地；“龙虎新闻中心媒体扫描”精挑细选，为您送上每份报纸当日精华——小编遍观今日16版的《东方卫报》，A03版一条题为《一买一卖，不如直接换房》的报道值得向您推荐。以下就是该报记者石明舟、杨婧的报道——


家住三牌楼大街的张先生和父母住在一起，120平米的房子挺宽敞。他们家住6楼，父母下楼散个心，也得让他们夫妻俩忙上一会儿，而让老人自己一人下楼，他们又觉得不放心，所以他们想换一套楼层相对低一点房子。


张先生的朋友陈某家住在铁路北街，由于楼层低，周围的喧闹声让陈某深夜难以入睡。某天聚会时候，两个朋友无意中聊起了各自房子的烦心事，张先生突发其想，咱们把两家房子换过来不就什么都解决了吗？


不过由于对政策不了解，张先生找到了本报。带着张先生的疑问，记者进行了咨询。南京市房产局相关人士根据现行政策为他俩算了一笔账，结果让记者大吃一惊：如果他们俩直接换房，仅中介费、契税两项就能节约至少6万多元。


换房费用有优惠


南京市房产局登记受理科的工作人员告诉记者，房屋交换属于房屋产权的交换，也属于产权转移的一种，对这种自住性的换房需求，ZF是一贯支持的。南京早有换房优惠政策，换房双方的两处房产经评估价值后，等值的部分可免去契税，而只要按差价部分交纳有关税费就可以了。据了解，张先生的住房面积为120平方米，房屋评估值为120万。陈先生的住房，面积为85平方米，房屋评估值为85万。按规定，由陈某交纳（120万-85万）×2％的契税，也就是7000元。


至于其他的手续费用，市房产局地税征收服务大厅的工作人员表示，由于双方房价都在8690元以上，属于非普通住宅，且购买时间都在5年以内，按规定要缴纳5.55%的营业税，0.05%的，此外，还要根据提供购房发票与否缴纳个人所得税和土地增值税（对于个人销售非普通住宅，购房时超过3年不满5年的，土地增值税减半征收）。


而个人转让住房并在一年内重新购买住房可以按购房价格占售房价格的比例还可以享受个人所得税优惠，张先生的购房价格为85万，小于售房价格，可以减免（120×1%）×（85/120）=0.85万元。而陈先生因为购房价格大于售房价格，可以免交个人所得税。


按照这个标准，记者帮这对要换房的朋友算了笔账，按照不提供购房发票计算，所有的税费加在一起，张某应该交120×（5.55%+0.05%+1%）+0.85=8.77万，而陈某则要85×（5.55%+0.05%+1%）+0.7=6.31万。


此外，办理房屋交换，只要双方当事人带身份证以及产权证等相关证件，就可到房产局交易中心领取申请书，填写交换协议书，只要10天换房就可以操作成功。如果交换的是住宅，交易手续费按3元/平方米收取，房产登记费为80元/证，还要缴纳20元的配图资料费。这样算起来，两家换房，张先生要出87700+120×3+80+20=88160元，陈先生则为63100+85×3+80+20=63455元。


卖掉再买费用高


像张先生和陈先生这样两个人是朋友，又相互有这个想法，所以才能一拍即合，双方直接交换了房子。但对于很多市民来说，由于缺乏这方面的信息，所以很多人就只能通过房产中介把自己的房子卖掉再重新买。而记者在计算过程中就发现，这样一来交易成本会高出很多。


以契税为例，如果是双方各自卖掉再买，那么双方就必须全额缴纳，张先生要多出120万×2%=2.4万元，陈先生要多出85万×2%-0.7万=1万。


此外，二手房买卖还存在中介费用，据了解，目前南京市场二手房买卖的中介费用为售房价格的1.4%，这样一来，张先生又要多出120×1.4%=1.68万，陈先生要多出85×1.4%=1.19万，两家的各自所花费的费用都要超过10万。此外，张某表示，卖掉再买不光费用高，还要重新装修，费用恐怕还要再加几万。通过房屋交换，两家节省总计达6.27万的费用不说，房子装修健全，搬进去就可以住了，省了不少麻烦。


虽然省钱，但专家也提醒市民，房屋产权置换还要符合以下条件：1.所换房屋要依法取得房屋所有权证及国有土地使用证；2.房屋产权清晰，无抵押、查封等瑕疵；3.房屋本身无司法、拆迁冻结等法律禁止交易的情况；4.房地产管理部门规定的其他情形。


换房容易找房难


换房省钱并不是张先生和陈先生的独家发现，在南京，不少对现在的住房不满意又不想买第二套房子的市民想到了换房这个好法子。“青衣墨子”是南京某房产中介公司的工作人员，早在去年9月，他就在西祠胡同上特意开出了一个名为“南京换房专区”的帖子，一年多的时间里，超过160位网友踊跃回帖，贴出了自家房子的条件和联系方式，其中还有不少网友贴出了自家房子的照片来吸引“换客”。


他表示，和一般房屋买卖相比，房屋交换双方都有房有证，交易风险降低了不少，再加上税费有这么大的优惠，自然吸引不少网友参与。帖子中的“换客”一般都是想用江宁的大房子换市区的学区房的市民，但也不乏孩子已经上完学，想用学区房换郊区大房子的案例。


房屋交换虽然需求很大，但一个热帖并不能解决所有“换客”的需求，记者了解到，很多有意换房的网友都因为找不到合适的房子而放弃了原来的想法。记者拨通了发帖想换房的叶小姐的电话，她表示，换房信息发布了近半年也无人问津。


业内人士认为，换房需求很大却火不起来，最大的“症结”还来自于房产中介的抵制，很多买卖房屋的人不知道有这个政策。由于房屋交换不允许收取中介费，中介公司就不愿做这种不赚钱的买卖。记者走访了几家中介公司都吃了一鼻子灰，要么被告知手续复杂，要么说税费太高，还有的说容易出现纠纷，这样的情况下，市民换房热情虽高，真正能换成的还是少之又少。据市房产局统计，从目前受理数量来看，每月只有10件左右，总数还不到二手房买卖量的5%。

提醒：“羊毛出在羊身上”，房产中介的日常开销和业务员高额的提成来自哪里？说白了其实都是买家和卖家。，一套房子中介费动辄上万元，高昂的中介费无形中抬高了二手房价格。 市民许先生最近在网上看到一条房产信息，并成功交易，他说：“现在很多网站为了提高点击率，都开设了免费发布买房、卖房、租房的信息平台，到上面发布和查询房产信息很方便，然后自主交易，可以省下一大笔中介费。”

中介中介，顾名思义就是起个“中间介绍”的作用，可是大家有目共睹的是：现在的房产中介，几乎“无所不能”，它可以既当老鸨，又做……于是，就有了频出的中介问题，从而导致社会对中介这个行业评价极差，甚至有人认为“中介就是骗子”，更因为其脸皮之厚达到无以“复制”的程度，以致人们常说，做人，不能无耻到中介那个地步！

二手房中介公司实际上都是一家公司扮演两个角色。既要承担前期居间服务，又要负责后期办理产权过户、资金进出以及房屋交接等繁琐的服务。因此，这种双面人的角色，为其挪用资金奠定了基础。

　　据了解，房产中介收入主要来自于服务佣金。试想，一些中介扩张迅猛，而仅靠这些中介佣金根本就不足以应付扩张的步伐。虽然不能简单地把扩张和“监管”资金挂上钩，但一些急剧扩张的现象确实很让人费解。再则，小中介门店仅靠佣金难以维持生计，更谈不上盈利。根据中介业主反映，不少小中介每月平均只有一单生意，有的完全没有，房租、水电、员工工资无法保障。

　　他们必须通过吃占用客户资金去低价收房、高价抛出等方式来获取更大收益。事实证明，这类收入约占中小经纪整体收入的八成以上。更严重的是，挪用客户资金再去现金收房、吃差价本身就蕴含极大风险，使资金回收时间加长，占用客户资金的时间也愈长，不仅如此，一家中介利用手头流动的购房资金进行炒楼的消息。更有甚者，还将这些资金注入股市。

我认为中国目前的房产中介，它的经营模式和服务理念（当然中介的个人素质也是关键因素），决定了它是一块适合生长“恶之花”（中介之黑）的土壤，只要温度和湿度适合，恶之花可以随时开放，到处蔓延……

所以，中介不黑你，那是因为具体的中介坚守了他的道德底线，或者一刹那间生了善念而“恩赐”于你；它一定要黑你的话，你可能防不胜防，怎么也逃不过——除非你远离中介！

从愈演愈烈的中介案例可以知道，相比以前，现在的中介骗术只会有过之而无不及，所谓江山易改、本性难移（难听点是“狗改不了吃屎”），说白了中介经营的常态就是靠坑蒙拐骗讨生活，他既然从事这行当，就一定得这样做，并且随着人们的防范意识的不断加强，他也要与时俱进，不断施展发挥新的骗术——就象做鸡，也是通过自己的劳动赚钱，为了不落后与于时代，还要经常学习新的技巧和花样，与时俱进才行……

当然，我看到的不是全部，即使我亲身经历中介之黑也不能说明“中介全黑”，但我在买房被黑维权无果后逐渐发现：中介的运营模式和服务理念（当然中介的个人素质也是关键因素），决定了每个中介都有可能发生在它看来相对安全的黑客户的行为！因此，尽管不是“中介全黑”、“中介都会吃差价”，但“中介都可能黑”、“中介可能吃差价”已经足以引起我们的高度的警惕！

对于很多中介公司而言，他们挪用客户资金的做法，实际上相当于“小银行”，开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多，吸纳的房款就越多，可以腾挪的空间就越大。因此一些中介公司热衷于“超常规发展”，开设的分公司、门店很多，但交易量却很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。