“我国房价过快上涨基本原因在于供应不能满足需求。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任、研究员牛凤瑞在第二届中国环渤海房地产论坛上表示。
牛凤瑞认为，从需求来看，我国是一个有13亿人口，正处于完成工业化、加速城市化阶段的发展中的大国。特殊的发展阶段和人多地少的国情，决定了我国面对的是每年1000多万城镇增量人口的住房需求；由于经济的持续发展和居民收入的持续提高，消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求，以及必须进行的旧城改造，而导致的被动住房需求。基本住房需求、改善性住房需求和被动住房需求的叠加，形成了难以遏制的刚性需求，这是房价上涨的基本动因。从供给方面看，偏紧的住房用地供给和交通等基础设施建设的相对滞后，限制了城镇住房建设空间的拓展。
牛凤瑞认为，抑制房价过快上涨，基本途径是多建房，建好房，增加住房的有效供给。牛凤瑞分析后表示，市场形成房价是我国住房体制改革取得成功的重要标志。现实的房价是市场供求关系多年积累的结果，当期现房可能是两年之前开工建设的，购房资金可能是多年的积蓄。所以，判断房价上涨是否过快(慢)，不仅要看当年同比增幅，还要看上年房价基数，乃至以往多年的房价基数。
我国住房制度基本完成是在2000年，由于住房市场化时间较短，现在的房价还不是完全意义上的市场价格，依上年房价为参照系作出判断要慎重。例如，2000年至2004年北京房价年均增幅为0.78%，是一个房价四年基本没有变化的基数；计入2005年高幅增长的房价，五年平均增速为4.2%，而同期城镇人均可支配收入增速为10.4%；计入2006年13.6%的增幅，北京六年平均房价增速为5.7%，仍低于同期城镇人均可支配收入平均增速4.7个百分点。
牛凤瑞表示，房价变化是市场优化房地产资源配置的基本形式，是调整住房供求关系的有效杠杆，也是调节住房分配关系的重要杠杆。低房价首先有利于富人过量占有住房，稀缺资源的低价更容易造成浪费和低效使用。所以，从一个较长时段来看，房价与平均收入增长速度相比较，仍在可以接受的区间。
牛凤瑞分析说，在房地产政策设计上，既要强化政府干预的作用，对房地产市场实施正确的调控，又要坚持改革的方向不动摇，充分发挥市场配置房地产资源的基础作用，利用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。      
  （摘自《经济参考报》）